賃貸を面白くするためのメルクマール(本館)

不動産業界の片隅でIT化の流れに身を任せつつ、賃貸をより面白くするために、あれこれと考える。

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「私の見解@街の不動産屋の立ち位置」ここまでのまとめ

何しろ、情報屋としてだけの不動産屋なんてもう要らないと言われかねない昨今、「街の不動産屋」の立ち位置、今後のあり方を9月ごろより少しずつ述べてきた。

このブログも当初の目論見より大きな展開を迎えるやも知れないため、ここらでひとつ、特に上記標題についてはダイジェスト的にまとめたいと思う。

1.情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その1)
物件の現地ご案内という大義(笑)に守られた過大な成約報酬を柱にする不動産仲介業。中でも特に賃貸業界において、あと数年後には街の不動産屋さんは半分以下になるという予見。
むしろ今後プロの仕事として求められるのは管理業。その管理業務の項目をリストアップしてご紹介。

2.情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その2)
仲介の片手間だった管理業務を対価の取れるビジネスにするべき。そのためにはプロとしての専門性を身に付け、賃貸事業の収益性を高める等の結果を出していかなければならない。
それが不動産の流動化(金融化)に伴う必然の流れ。

3.情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その3)
ネットの普及であらゆる商売が消費者志向になりつつある中、貸主にも「所有者(資産家)」の立場から、お客様相手の商売をしている「事業者」への脱皮をはかってもらう必要がある
そのためにも傍らで賃貸事業のあらゆる面をサポートできるプロが必要になる。
一方で旧来の営業テクは嫌われ、ご案内屋さんはバイトで十分に。

4.コンビニが賃貸仲介業を始める日
消費者はネット上に、より詳細な情報を求めている。
そのためには不動産ポータルの高コスト体質を、標準化されたXMLやRSS等の技術をベースに改善し、情報の質が悪い大量の先物物件に頼らず、物件管理会社に情報提供の拡大を促していくべきだ。
手間をかけず専門性の低い情報提供の場にコンビにが参入することになれば、あらゆる先進的な試みが行われ、成約フィーは激減する。
酒・タバコのときと同様、規制緩和を手ぐすね引いて待っているのかも知れない。

5.本当の空室対策
まず、不動産屋が取りうる空室対策は次の三つ。
「カンフル」は消費者ニーズと合わない住宅の商品改善を阻害している。
「情報整備」は特にブログで物件情報を取り上げるのが効果的だが、ブログは日記系だと本来の目的が不明瞭になっていく。そんなブログが多く見受けられるので、注意が必要。
「商品改善」は賃料の見直しといった消極的なものだけでなく、本来は「住みたくなるお部屋」に「リノベート」することだ。
分譲よりも賃貸の方がニッチなコンセプトを採用しやすいため、面白くできるのだ。
稼働率向上のためには空室対策のほかに解約率の抑止があり、それはつまりそもそも空室を生まないということ
その工夫は物件管理の中から生まれてくる
残念ながらその点においても成約型不動産屋とは利害が衝突する。

6.空室を埋めるための燃料投入先
成約報酬のフィーバーと強引な営業によるミスマッチな成約事例では、入居後のトラブルが頻発し、結果的に貸主、借主双方にとって良くないことが多い。
空室対策費というのは、成約フィーとして不動産屋を喜ばせることに使うのではなく、商品自体を良くすることに使うべき
商品情報や契約ノウハウ、商品瑕疵について消費者の目は格段に厳しくなってきている。
回転率を上げて喜ぶのは貸主でも借主でも無く、仲介者だけなのだ。

7.投資効果の高い場所
賃貸マンションは築後20年過ぎると一気に事業成績が悪くなるものが多い。躯体はともかくインフィル(内装)については20年もすると至る所が限界を迎えてくる。それがリノベーション事業の対象となる。
差別化された「付加価値」で相場の壁を突き破ろうとするのだが、設備の増強を図ることと、投資効果を最大化させることは根本的に違うため、たとえば最近の新築分譲マンションのように改修すれば、必ず事業的に成功するわけではない。
限られた予算の中で投資効果を上げるツメの部分、それは明確なコンセプトの構築だ。
ネットはこれから先マッチング性能が向上し、「長いしっぽ」の先のようなニーズに対してもガッチリ掴めば商機は充分にある。

おまけ1:いよいよ裾野へ?「街の不動産屋」のターン
おまけ2:仲介業者がこの先生キノコるには?

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  1. 2005/11/12(土) 21:55:39|
  2. 主義主張
  3. | トラックバック:3
  4. | コメント:5

コメント

このまま何もしないと「街の不動産屋」の存在意義が問われる世の中が近づいてますね。
「中古住宅の実勢価格、来秋からネットで公表」
いずれは賃貸情報も公開されるのでしょうか。たっくんさんはこのニュースをどのように受け止められましたか?
  1. 2005/11/14(月) 21:15:07 |
  2. URL |
  3. トゥイーク #-
  4. [ 編集]

まさにこのエントリはそのニュースと、もうひとつの動きに関して語るための前振りとしてアップしたみたいになりました。(笑)

もうひとつの動きとはグーグルがアクセス解析サービスを始めたこと。(既にこのブログに仕込みました。)
そしてちょっと前に一瞬だけ表に出たグーグルベース。
あとついでに言えば、さくら事務所の長嶋社長に先日お目にかかったこととかを含め、ちょっと今って「ん、何か始まってますか」という雰囲気ですね。
  1. 2005/11/15(火) 07:40:00 |
  2. URL |
  3. たっくん #-
  4. [ 編集]

単なるマッチングだけならコンピューターで十分、いやむしろ人間よりも効率的にできますよね。
セラーズエージェント/バイヤーズエージェント、またはテナントレップといった形で、どちらかの当事者にプロフェッショナルとしてのアドバイスを提供したり、あるいは管理を含め、当事者(売主/買主あるいはオーナー/テナント)の不動産関連業務の一切を代行するような方向になってゆくのではないでしょうか。
  1. 2005/11/15(火) 09:01:08 |
  2. URL |
  3. Precious Works #-
  4. [ 編集]

ネットの新しい動きと、業界(特に中小)のそれに対応する新しい動きがあるのでしょうか。バイヤーズエージェントというのも私は最近まで知りませんでしたが、アメリカでは普及しているようですね。
  1. 2005/11/15(火) 10:54:05 |
  2. URL |
  3. トゥイーク #-
  4. [ 編集]

妄想でしかないところが悲しいですが、新しいエントリで業者のあり方を具体例としていくつか記してみたいと思います。
厳しい突っ込みを期待しています。(笑)
  1. 2005/11/20(日) 09:10:56 |
  2. URL |
  3. たっくん #whmHDhn2
  4. [ 編集]

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