賃貸を面白くするためのメルクマール(本館)

不動産業界の片隅でIT化の流れに身を任せつつ、賃貸をより面白くするために、あれこれと考える。

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ん、何か始まってますか

前回のエントリが奇しくも最近起こった三つの象徴的な出来事を読み解くためのメルクマールのようになってしまった。
世の中はどうも私の予想よりもだいぶ早く動いているみたいだ。

その三つを下記のとおり、ネタ元からではなく、激しく同意なToriumi@Blogさんと激しく世話になってるHepCat Dev and Testさんのエントリでご紹介する。

中古住宅の実勢価格、来秋からネットで公表
GoogleAnalytics@グーグル様謹製アクセス解析サービス
Google Base@グーグル様謹製データベース

この三つが示すのは何か?
直接的には情報のマッチングにコストがかからなくなるということかな、と。

小さな資本の、いわゆる街の不動産屋のうち、早くからネットに傾倒(今、旬はブログか)しているところでも、ネットは費用対効果の高い広告メディアという感覚しか持っていないところがほとんどだ。
今回の上記の件も
1.来店から成約までにご案内する物件が少なくて済むようになり効率的に。
2.不動産ポータルへの掲載費が安くなるかも(はぁと
くらいの感覚か。
とりうみさんのような危機感を持った捕らえ方をしてる人はどの程度いるか。

一方で私がこれまでアジり気味に(笑)言い続けてきたことは、ネットが成約型(成功報酬依存型)ビジネスモデルを壊すということだ。
完全には壊れないにせよ、例えば仲介料の値引き合戦なんていう生易しいものじゃないと思う。
特に仲介業者がこの先生キノコるには?のコメント欄まで確認して欲しい。

でも不動産業に携わってる人ほどピンと来ない話だと思う。
だから具体例として、まず売中古住宅について一律10万円+0.3%(物件価格比)の仲介モデルを考えたいと思う。(笑)

次回へつづく
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  1. 2005/11/20(日) 06:05:44|
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「私の見解@街の不動産屋の立ち位置」ここまでのまとめ

何しろ、情報屋としてだけの不動産屋なんてもう要らないと言われかねない昨今、「街の不動産屋」の立ち位置、今後のあり方を9月ごろより少しずつ述べてきた。

このブログも当初の目論見より大きな展開を迎えるやも知れないため、ここらでひとつ、特に上記標題についてはダイジェスト的にまとめたいと思う。
【“「私の見解@街の不動産屋の立ち位置」ここまでのまとめ”の続きを読む】

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  1. 2005/11/12(土) 21:55:39|
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投資効果の高い場所

花を売らない花売り娘の物語という本を読んだ。
残念ながら売春婦の話ではない。(笑)
顧客”感動”満足度をいかに上げるかのマーケティング論。

その中で「100-1=0」という数式が紹介されていた。
ツメが甘いとすべてを失う、という意味。
確かに成果主義の現場では日常的に起こるシビアな現実だ。

これと似たような話をどこかで聞いたことがある。
「10回打席に入って2本打つ人と3本打つ人では価値が100倍違う。」
確かに2割じゃプロでは通用しない。
たった1本の違いがそれだけの差を生む。

この二つの話はリノベーション事業の現場にも良く当てはまる。

【“投資効果の高い場所”の続きを読む】

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  1. 2005/10/13(木) 06:50:20|
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空室を埋めるための燃料投入先

コンビニが賃貸仲介業を始める日、だったかな?
賃貸住宅の成約フィーが現在、礼金を含め200%~300%の現状が、10%程度になる可能性が云々、と私は言った。
これに違和感を持つ現場の不動産仲介業者は多いだろうな。
空室に困っている貸主は燃料投入するよ、と。
というわけで、クドいんだけど(笑)それの補足を。

貸主側は空室のままほっておかれるくらいなら300%投入してでも即埋めたいという意向があったりする。
現状ではそう言う場合、その300%はほとんどが「カンフル@本当の空室対策」として消費されてしまう。

そして強引な営業によりミスマッチな成約事例がひとつ誕生するのだ。
往々にして入居後にトラブルになったりするため、貸主と借主双方にとって良い出会いではないケースが多くなる。

例えば10万円のお部屋なら300%というと30万円だ。
◇エアコンが付いてなかったらエアコン付きにする、
◇照明器具を今風のものに新調する、
◇システムキッチンに変更する、
◇洗面化粧台を新調する、
◇フローリングを貼り替える、
◇壁紙を入居者の希望で選べるようにする、
◇多少の家具を備え付けにする、
◇キャッシュバック、フリーレントまたは契約金負担を減らす、
等々やるべきことのネタはキリがないはずだ。

つまり空室対策費というのは、成約フィーとして不動産屋を喜ばせることに使うのではなく、商品自体を良くすることに使うべきなのだ。
これは単なる机上の空論ではなく、環境が徐々にそういう風になってきているのだ。

強引な営業に騙されないだけの商品情報やノウハウがネットを通じて得られることで、消費者が強くなってきている。
そして商品の瑕疵に対して消費者の目が厳しくなってきている、つまり入居後のトラブルを未然に防ぐための設備補強が必須である。

究極の空室対策が「空室を生まないこと」、つまり快適に長く住んでもらうための商品力向上にあることは以前申し上げた通り。
原則、回転率を上げて喜ぶのは貸主でも借主でも無く、仲介者だけなのだ。

そして今述べたものよりもっと積極的な商品向上策というのは、稼働実績賃料との比較から導き出される事業上の具体案としていろいろとあるのだが、またの機会に是非。

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  1. 2005/10/11(火) 06:27:59|
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燃えさかる炎の奥に見えるのは何か

どこかのブログが派手に炎上しているらしい。
焚き付けたのはまたひろゆきか。(笑)

彼とは2ちゃんねるを作る前からの知り合いだが、生まれ育った環境もあってか法に明るすぎるっていうのが、昔からちょっと大人げない振る舞いを促してる気がする。

ま、そんなことはさておき、ブログは匿名に限るっていう思いを強くした。
たぶん、今回の某元編集長さんの怒りっていうのは、本来「普通に共感」できる類のものだった気がする。
ただ、彼はジャーナリストだったためにお面を外して顔を晒すことに慣れすぎていたのだ。
だから怒りに任せて、つい相手のお面をはぎ取ってしまった。

【“燃えさかる炎の奥に見えるのは何か”の続きを読む】

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  1. 2005/10/01(土) 21:52:29|
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本当の空室対策

前回のエントリ(コンビニが賃貸仲介業を始める日)で私はこう言った。

賃貸を探しているお客が求めていることは何か?
もう何ヶ月も空いていてほっといたら誰も見向きもしない物件を、営業マンの口八丁手八丁で押しつけられることでは無いはずだ。
極端な言い方だが、でも成功報酬の営業専門事業とはそういうことだ。

じゃ、空室はほっておいて良いのか、ということで不動産屋が取りうる「本当の空室対策」について書いてみたいと思う。

勝手ながら4文字でまとめると(笑)空室対策には大きく次の3つがある。
(1)カンフル
(2)情報整備
(3)商品改善
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  1. 2005/09/30(金) 21:10:31|
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コンビニが賃貸仲介業を始める日

先日、「情報屋からの脱皮@街の不動産屋」というエントリで、「街の不動産屋」レベルでは賃貸仲介だけで食っていくのはきつくなるという趣旨の話をした。

ネットの役割が大きくなり、一方であらゆる商売が消費者志向になっていく中、オーナー稼業はプロフェッショナルであることを求められ、むしろオーナーに一番近いエージェントとしての「街の不動産屋」の活躍の場は広がるはずなのだ。
ただ、そのための準備をしているところはあまりにも少ない。
それはバイトでも出来るご案内営業の成約報酬型で、まだ食えてるからだ。

オーナーの資産運用や物件管理のノウハウは本来、専門性が高い。
対価をきちんともらえるレベルまでのサービスを提供するのは大変かも知れない。なら地域のプロ同士のネットワークで事業家としてのオーナーを囲い込む。
そうしないと生き残れない時代がもうそこまで来ている。

と、冒頭で紹介のエントリはそんな話しだった。

【“コンビニが賃貸仲介業を始める日”の続きを読む】

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  1. 2005/09/29(木) 08:44:00|
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R25世代は引越貧乏

今、愕然とした。
朝っぱらから我が家の写真の整理をしているのだが、ほんの数年間のうちの写真にも拘わらず、それぞれ自宅の風景が違うのだ。
それだけ「自宅」が移り変わってるということ。そんなことを忘れてた。(笑)

97年2月に実家から今の町(同じ市内だけど)に移って、今年2月にこの自宅を買うまでの8年間、最初のを含めると引越し実に5回。
ちょっと大杉。(笑)
【“R25世代は引越貧乏”の続きを読む】

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  1. 2005/09/21(水) 08:58:08|
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東北東へ

ポリティカルコンパスによれば私は東北東へ進んでるらしい。

政治的な右・左度(保守・リベラル度) 1.8
経済的な右・左度(市場信頼派・政府介入派) 4.26
あなたの分類は 保守右派です。


まぁコンサバ系だとは自覚してるが。

このツール使って政界再編すれば内輪揉めなんて無いのに。(・○・)

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  1. 2005/09/18(日) 22:18:18|
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情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その3)

情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その2)からの続き

不動産屋が「せんみつや」と揶揄される主因は成約型事業形態にあると思う。

近所のイケイケ系仲介業者がお部屋探しのお客様に「決めたらナンボ」で接しているのを、私は元付け業者として恥ずかしく思っている。
物件に対する説明がメチャクチャだったり、誇張表現、嘘すれすれの宣伝文句のオンパレード。重要事項説明時に「聞いてない」とのトラブルが多発している。
さらにきちんとした説明をした上で契約したとしても、入居後のトラブルやクレームは増加の一方だ。

これはどんな商売も最近抱えはじめた共通の問題だと思う。多くの人がネットで情報収集できることが商売を急激に消費者志向に変えつつあるのだ。
同様に貸主にも「所有者(資産家)」の立場から、お客様相手の商売をしている「事業者」への脱皮をはかってもらう必要がある。
そうなると貸主にも常に的確なアドバイスをする専門家が必要になりつつあるのだ。
【“情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その3)”の続きを読む】

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  1. 2005/09/12(月) 20:52:12|
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