賃貸を面白くするためのメルクマール(本館)

不動産業界の片隅でIT化の流れに身を任せつつ、賃貸をより面白くするために、あれこれと考える。

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. --/--/--(--) --:--:--|
  2. スポンサー広告

老朽化したアパートの現実

実況検分のつづき

結局、事件性は無かったが、事故ではあった。死後数週間は経っていたとのこと。

こういうことが最近はとみに多くなってきている。
この物件だけでも2年ほど前に同じようなことがあったばかり。
老朽化し、事業規模が縮小し、プロの管理が入らないどころかオーナーもほったらかし。
(今回の件だって、管理物件ではないので私の立会料は請求すべきなのだが。)
私の、高橋メソッドを踏襲したわかりやすいプレゼン(笑)のみならず、大手ハウスメーカー等もこぞって事業提案を携え家主詣でを繰り返している。

ただ、オーナーからすれば、特に地域の大地主だからなのだが、そうビジネスライクに割り切れるものでもない。
例えば店子とは古い付き合いで、地主の息子を小さな頃から面倒を見てもらっていたりするとか。
この辺のところをムリヤリ数字で計らなきゃならないほどオーナーはお金に困ってるわけではない。

では、きちんと管理し、手直しを加えながら住みごこちを良く、とはなかなか難しい。本音ではやっぱり出て行ってもらいたいのだ。

時が経つほど店子も歳をとり腰が重くなる。また移転先も候補が少なくなり、例えが悪くて恐縮だが一種のババ抜きみたいな状況になっている。
店子の中には地域内の物件で3度も4度も移ってきてる人がいるくらいだ。

物件自体の事業収支だけでなく周辺の経済的損失も大きい。例えば建て替えや改修、所有者移転により街並みが少しずつきれいになってくる中、取り残された部分に対する地域の目は厳しくなっている。また防犯上、防災上も地域のネックになっているのだ。

こういう二律背反に葛藤しながらも日々事業リスクは高まっている。
スポンサーサイト

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/11/05(土) 06:32:24|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:1
  4. | コメント:2

実況検分

昨夜、最もイヤな類の仕事があった。

もう帰ろうかという時間帯にさしかかった頃、アパートのご入居者から異臭がするとの通報。
現場に行ってみると、2~3週間前から電気が点きっぱなしということで、この時点でもう8割方ヤバイ。
築40年くらいで一人暮らしの方々がお住まいの物件。
当該住戸のご入居者さんも還暦を迎えた男性1人暮らし。
名前を呼ぶが反応が無いため、合い鍵を合わせる前にその場で私が警察へ通報。

警察が来るまでの間に合い鍵が合わない場合のためにドライバーだのトンカチだのキリだのを用意。鍵番号を見ると当該住戸を含め数戸分の鍵が無かったのだ。

ほどなく派出所の警察官2名が到着。状況をお話しした上で、いろんな鍵を合わせてみるがやっぱり合わない。
そこでバルコニー側に移り、私が突き破りの技をお見せすることになった。
窓ガラスのクレセントめがけキリを突き刺す。手練れ過ぎて妙な視線が熱い。

窓を開けた途端、見ずとも状況がわかる状態。
ご冥福をお祈り申し上げます。

老朽化したアパートの現実につづく


《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/11/04(金) 07:29:34|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:1
  4. | コメント:0

本日は宅建取引主任者資格の試験日

ウチの会社も今日は私をはじめ(笑)出来の良い居残り組少数で営業してる。
宅建資格者は宅建業に従事する人の5人に1人以上必要になっている。
だからみんな一生懸命試験勉強してるのだが、最近はちょっと難しすぎ。

特に民法などは完全に落とすための問題になってしまっている。
民法は本来、実務でも非常に重要な部分となるので、体系的な理解が求められるのだが、そういう次元を越えてしまっている。
無理に落とさず合格者を増やしたって良いじゃないか。

特に賃貸専業のスタッフについては、もうちょっと軽い資格を取れば、その「5人に1人」の枠から外せる等の緩和措置が欲しい。
これでも結果的に今よりも接客の質は向上するかと思う。

そうそう、既に賃貸不動産管理士っていう資格がある。私も講習を受けて簡単な試験を受けて取ってみたのだが、このくらいで充分だ。
現場で起こるこんな問題を減らすためにも、どうだろうか。

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/10/16(日) 15:17:34|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:1
  4. | コメント:0

入居中の機器トラブル

エアコンや給湯器など生活必需品として契約上付随する設備については、賃貸借契約の特約がどうであれ、機器トラブルの修理費用は原則として貸主負担だ。
(借主に故意、過失があればもちろん別だけど)

これって入居後の様々なトラブルの中でも一番大きな問題のひとつだ。
しかも貸主の反応は消費者が契約時に予見しにくい。
まっとうなw貸主とそうでないのwとで180度対応が分かれるから。

そこできちんと管理会社が対応しているかどうかが重要になってくる。
貸主に法的な義務を履行させるだけの力を持っているかどうか。

というか、そこで問題になるのは、いい加減な同業者の存在だ。
「そんなの入居者にやらせれば良いんですよ。ウチではそうしてますよ。」
ぐらいなことを平気で言う。
貸主もそう言われれば当然ぐらつくよね。
この業界が揶揄される典型的な現場の一例だ。

でも最近はそういう悪徳業者と貸主は町BBSなどで糾弾されるのだ。(笑)

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/10/14(金) 06:54:12|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

業界誌の取材

不動産業界内で最も結晶化が進んだ業界誌であるところの某誌インタビュー。
聞かれもしないことを含め2時間半しゃべりまくり。

接客しながら端で聞いていたスタッフ連中も今日はさすがに苦笑気味。
良いじゃんか、好きなんだから。
オーナー相手のセミナーよりこっちの方が言いたいこと言えて楽しいのよ。

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/10/07(金) 21:06:28|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:1
  4. | コメント:0

老人ホームを入りやすくするために

昨日は久々に介護事業系コンサルの医学博士と打ち合わせをした。
特定施設(有料老人ホーム)の新しい事業スキームを模索しているところ。
というか、アメリカにそのモデルがあるので日本の枠組みに落とし込む作業が必要ということだ。

簡単に言えば、所有者、事業者の双方に今より長期の投資回収計画と、事業価値の維持を図り、お客様にとって望ましい、存命期間に応じた適正対価を頂くというような、細部をぼかすと何を言ってるんだかというような話し。
マンションは「管理」を買え!っていうのと、どことなく似てるんだけどね。

今ウチで土地活用の案件が一つあって、それを上の日本版第一号にどうだろうかと検討中。

うまくまとまれば良いけどね。
気がかりなのは今までこの先生と絡んであまり成功体験が無いということ。(笑)

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/09/19(月) 08:31:27|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:2

賃貸を面白くするための初めの一歩

まず、ここのところエラい勢いでエントリをアップしているが、一向に賃貸が面白くなっていない、というかネタが賃貸から外れている件について、素直に反省したい。

本日はエントリアップとアップの合間に手短に、新規オーナーのところへ、久々の「営業」という作業へ。
古いアパートを新しく建て替えるのだが、今日のところは既存入居者の立ち退きについて、私が以前システム化したものの概略スキームの説明ということで、まさに初めの一歩だった。

これからどう面白くなるかは、皆目検討が付かないのだが。取りあえず。

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/09/17(土) 23:52:57|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

半年空室が続く理由

時季はずれのワンルームに入居希望者が現れた。
オーナーにとっては願ってもないチャンス、のはず。
賃料の2%相当の値引き交渉が入ったが、なんとオーナーは断った。
「この物件は満額でも決まるはず」とのこと。

【“半年空室が続く理由”の続きを読む】

《ついでに人気blogランキングへどうぞ!》

  1. 2005/09/13(火) 21:33:49|
  2. 業務日誌
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:6

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。