前回のエントリ（コンビニが賃貸仲介業を始める日）で私はこう言った。

賃貸を探しているお客が求めていることは何か？
もう何ヶ月も空いていてほっといたら誰も見向きもしない物件を、営業マンの口八丁手八丁で押しつけられることでは無いはずだ。
極端な言い方だが、でも成功報酬の営業専門事業とはそういうことだ。

じゃ、空室はほっておいて良いのか、ということで不動産屋が取りうる「本当の空室対策」について書いてみたいと思う。

勝手ながら４文字でまとめると（笑）空室対策には大きく次の３つがある。
（１）カンフル
（２）情報整備
（３）商品改善
【“本当の空室対策”の続きを読む】

先日、「情報屋からの脱皮＠街の不動産屋」というエントリで、「街の不動産屋」レベルでは賃貸仲介だけで食っていくのはきつくなるという趣旨の話をした。

ネットの役割が大きくなり、一方であらゆる商売が消費者志向になっていく中、オーナー稼業はプロフェッショナルであることを求められ、むしろオーナーに一番近いエージェントとしての「街の不動産屋」の活躍の場は広がるはずなのだ。
ただ、そのための準備をしているところはあまりにも少ない。
それはバイトでも出来るご案内営業の成約報酬型で、まだ食えてるからだ。

オーナーの資産運用や物件管理のノウハウは本来、専門性が高い。
対価をきちんともらえるレベルまでのサービスを提供するのは大変かも知れない。なら地域のプロ同士のネットワークで事業家としてのオーナーを囲い込む。
そうしないと生き残れない時代がもうそこまで来ている。

と、冒頭で紹介のエントリはそんな話しだった。

【“コンビニが賃貸仲介業を始める日”の続きを読む】

以前、「子供にこそ、デザインを。」というエントリで積み木の話しをアップしたが、今日の話しもまた別のそれだ。
タイトルだけでピンと来たらそれはきっと勘違いだ。そういう方はモノに頼らずコチラへどうぞ。
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世界中の人たちと

友達になろう！


さて、私は勝手に「本物の積み木」と呼んでいる。
それは、、、
「自然素材で作られた、基尺が一定で辺が１：２：４の比で構成される精巧な直方体が多数。」
これだけ。

この正確な倍数比が、音楽のようにひとつひとつの”音”を積み上げたとき、まるでハーモニーのように全体が調和する。
また、どんな形や位置で無造作に積み上げたとしても必ずどこかで部分と部分が繋がる。


ひとつひとつのユニットは自然素材の風合いを持ちながら精巧な工業製品である。それを”いい加減”に積んでいくことによってバランスを保ちながら巨大でメロディアスな建造物に成長していくのだ。

この”不思議さ”と”気持ちよさ”はやってみないとわからないかも知れない。
「赤ちゃん」と呼ばれなくなったら是非与えてみて欲しい。
というか、子供に限らずすべての人に体験して欲しい。
大人こそ、善玉、悪玉両方のストレスを発散し、長らく忘れかけた感覚を呼び覚ますのに良いと思う。

言い忘れたが、感嘆すべき”作品”を壊すこともまた醍醐味なのだ。

【追記】私がお勧めする一押しのメーカーはコチラ。
【“大人にこそ、オモチャを。”の続きを読む】

どっちも凄杉。

◆青コーナー：空耳（不動産ＩＴブログ☆blogさんより）

ノマネコ？モナネコ？AVEX？なんなのこれ？

◆赤コーナー：耳コピ（杉村関連）

タイゾー（杉村太蔵）「ヒラリーマン」フレーズ解析

落ち着いた更新頻度とサプライズ度の高さによる「情報の濃さ」が他とは一線を引くニュース系ブログのX51.ORGさんより、

最強の投資家は「精神異常者」 米研究

この度、米国で行われた調査によると、投資業に最も適した人材は"精神異常者（精神病質者/Psychopath）"であることが明らかになった。今週月曜、タイムズ紙が報じた。（後略）

とのこと。
私は元来博打系が嫌いで、株や投資もその延長という認識しかなかったので完全に乗り遅れている。
かといって、今更書店を賑わす入門書の数々に手を出そうとは思わない。
そんな私の中の、置いてきぼり感を一掃してもらったのだ。
【“最近の株価上昇を受けて”の続きを読む】

【瑕疵担保責任と契約解除の原理】の続き。

大沢樹生と喜多嶋舞の離婚にも垣間見える。（笑）

例えば売買において新品の場合はパーフェクトな状態が前提だけど、中古の場合、欠陥や経年変化部分を含め、どのレベルであるかの了解事項が契約の前提となる。
了解されていない欠陥等が発見されたときに、相対的に損なわれている価値の減価分が、売主が担保すべき責任の範囲。

ちょっとくらいの「汚れ物」ならば残さずに全部食べてやる、といった必要は無くとも、「汚れ」が売買の目的を達するに支障を来さなければ相応の減価分を売主が補充すれば良い。

契約解除はあくまで、上記減価分が著しく大きく、目的を損なうほどのものである場合に、減価分の補充よりも現実的な解決手段であるときに認められるものだ。

ただし、これらは契約時点での双方の了解事項が前提で、契約以後の状況変化は原則すべて買主が危険負担を負う。

という、ちょっと堅苦しい表現で述べた上記原理を、

【“瑕疵担保責任と契約解除の原理”の続きを読む】

今、愕然とした。
朝っぱらから我が家の写真の整理をしているのだが、ほんの数年間のうちの写真にも拘わらず、それぞれ自宅の風景が違うのだ。
それだけ「自宅」が移り変わってるということ。そんなことを忘れてた。（笑）

９７年２月に実家から今の町（同じ市内だけど）に移って、今年２月にこの自宅を買うまでの８年間、最初のを含めると引越し実に５回。
ちょっと大杉。（笑）
【“Ｒ２５世代は引越貧乏”の続きを読む】

今夏のはじめ、衝動買いした「こどもびいる」。
子供と晩酌ごっこするつもりが、２ヶ月たって消費量２本／２４。
子供にもまずいらしい。

ネット通販って多用してるけどヤバい。
手にとって買うなら、取りあえず１本だけ試しにって感じなのだろうが、ネットは送ってもらうからついついね。
「かごに入れる」ボタンを押すときには「飲むもの」っていう感覚が無くて、「子供との楽しいひととき」を演出するツールのイメージしかなかった。
【“こどもびいるとワンクリック殺人”の続きを読む】

その名は自民党最年少議員、杉村太蔵くん。（笑）
久々の逸材。不覚にも今朝のテレビで見るまで知らなかった。
【“政権交代を実現する男出現！（前原じゃないよ）”の続きを読む】

昨日は久々に介護事業系コンサルの医学博士と打ち合わせをした。
特定施設（有料老人ホーム）の新しい事業スキームを模索しているところ。
というか、アメリカにそのモデルがあるので日本の枠組みに落とし込む作業が必要ということだ。

簡単に言えば、所有者、事業者の双方に今より長期の投資回収計画と、事業価値の維持を図り、お客様にとって望ましい、存命期間に応じた適正対価を頂くというような、細部をぼかすと何を言ってるんだかというような話し。
マンションは「管理」を買え！っていうのと、どことなく似てるんだけどね。

今ウチで土地活用の案件が一つあって、それを上の日本版第一号にどうだろうかと検討中。

うまくまとまれば良いけどね。
気がかりなのは今までこの先生と絡んであまり成功体験が無いということ。（笑）

ポリティカルコンパスによれば私は東北東へ進んでるらしい。

政治的な右・左度(保守・リベラル度) 1.8
経済的な右・左度(市場信頼派・政府介入派) 4.26
あなたの分類は 保守右派です。

まぁコンサバ系だとは自覚してるが。

このツール使って政界再編すれば内輪揉めなんて無いのに。（・○・）

まず、ここのところエラい勢いでエントリをアップしているが、一向に賃貸が面白くなっていない、というかネタが賃貸から外れている件について、素直に反省したい。

本日はエントリアップとアップの合間に手短に、新規オーナーのところへ、久々の「営業」という作業へ。
古いアパートを新しく建て替えるのだが、今日のところは既存入居者の立ち退きについて、私が以前システム化したものの概略スキームの説明ということで、まさに初めの一歩だった。

これからどう面白くなるかは、皆目検討が付かないのだが。取りあえず。

良いドラマだった。２回しかみてないけど。（笑）

人生はあまり甘くない。それをいつ知るべきか。
腫れ物を触るように、無菌室で育てることの弊害には議論の余地は無い。
教育論はさておき、挫折を乗り越える訓練は必要だ。
人生の「現実解」を教える教育は、将来の命をも救う（自殺抑止とか）だろう。

「小学生のうちから会計学を学べ」って誰が言ってるんだっけ？
竹中なんとか大臣かな。（笑）
そう言えば、うちの近所では公立中学校の校長が某ネットベンチャー出身だそうだ。
【“女王の教室とピタゴラスイッチ”の続きを読む】

「について」という言葉をよく見かける。
どこでかってーと、ブログの検索でだ。
ついでに言えばグーグル様がブログ検索に乗り出したのよ。
【“「について」について”の続きを読む】

言うなればそういう感じ。
「和」なのは、トヨタ、松下など。
「粋」なのは、ホンダ、ソニーなど。

で、今はどうも和＞粋らしい。
苦しかったときの頑張りが今成果として出てる感じ。
でも景気の良さを消費者がもっと実感できるようになってくると、風が変わるかも。

わかんないけど、なんとなくそう思う。

このドタバタぶりを見ると、確かに小泉首相は変人だと思うよ、永田町では。

当サイト右側のニュースより「マンション管理の努力が報われる診断制度が登場」
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/const/397768

中古マンションの購入検討者に向けてこれまでよく、「マンションは『管理』を買え」と言われてきた。ところが、「管理」の内実は管理組合の外からはなかなかうかがい知ることができないのが実情だった。「みらいネット」はそれを一部とはいえ、インターネット上で公開するほか、国で作成する「管理標準指針（仮称）」という一定の基準に基づいた診断を下す。購入を検討している中古マンションの「管理」が買いなのか否か、だれもが等しく情報を得られるようになる。

あっさりしたニュースだが、非常に重要。
これが中古マンション購入の当たりはずれを左右する最も大きな要素かも知れない。 【“マンションは「管理」を買え！”の続きを読む】

仕事ではMovable Typeを直接いじったりしてるが、ＦＣ２は無料サービスとしては良い感じで満足している。
が、投稿予約くらい出来て良いと思うよ。
なんで出来ないのか、かなり不思議。
【“おいＦＣ２、投稿予約できやがれ！”の続きを読む】

メディア論だとか専門家が言うような難しいことは一切抜きにして（笑）、そう（標題）しないともう持たないような。

最近の若い人は２ちゃんとかの影響もあってか、新聞に書かれてること鵜呑みにしないでしょ。
そこにこのブログブームですよ。
新聞が大上段に構えて高圧的な記事や論説を書いても、一方で現場から様々な立場で無数のブログが挙がってくる。そしてそれらをまとめるダイジェストブログが続々と。

そんな状況で新聞は、「この記事はおいらが書きましたけど、何か？」ってな個人のキャラを立たせる形にしていかないと、メディアとして持たないでしょ。

ホリエモンは新聞を持つらしいが、「場の提供」と「主張する手段」をうまく切り分け、前者に特化するつもりだ。
ネットの様々なポータルやコミュニティをみてると自然にそうなるんだろう。

朝日のねつ造騒ぎが頻出してるのは後者の終焉を示唆してるのかも知れないよ。

都市型サラリーマンの実力を見せつけた選挙だった。一票の格差がもっと是正されれば、さらに強力になるだろう。
ここまでの圧勝は結果として、
１．公明党というカサブタが剥がれていく可能性、
２．参院の存在意義に対する疑問
を示したのかな。

自民党は小泉という頑固者のおかげで、一時的にせよ内部で政権交代に近い変化を遂げた。
民主党は対案も出さず、二大政党の一翼を担う上で失格の烙印を押された。

解散してから心地よい事を言ってもダメだ。
国会で何をやり、何を言うかを、今後も国民は注視していかなきゃ。
でもいずれ近いうちに、ホントの政権交代が必要だと思う。

そのためには財政危機（笑）も伝えられる民主党は今回小泉首相が行ったことよりも一層ラディカルに内部粛正を進め、面舵に船首を振らなければならない。

少なくとも「民営化賛成」とか「小さな政府」くらい、当たり前に言えなきゃダメだろ。

ところで久米宏にしても古館にしても、インタビューの内容が失礼というか、単なる誹謗。特に古館はケンカを売ってるとしか思えなかった。

我が自宅のマンションの理事をやっているが、ちょっともどかしさを感じている点をひとつ。
些細なことなのだがマンション住人専用のWEBサイトがあるべきかどうか、ということ。
【“分譲マンション住人専用サイトの是非”の続きを読む】

時季はずれのワンルームに入居希望者が現れた。
オーナーにとっては願ってもないチャンス、のはず。
賃料の２％相当の値引き交渉が入ったが、なんとオーナーは断った。
「この物件は満額でも決まるはず」とのこと。

【“半年空室が続く理由”の続きを読む】

情報屋からの脱皮＠街の不動産屋（その２）からの続き

不動産屋が「せんみつや」と揶揄される主因は成約型事業形態にあると思う。

近所のイケイケ系仲介業者がお部屋探しのお客様に「決めたらナンボ」で接しているのを、私は元付け業者として恥ずかしく思っている。
物件に対する説明がメチャクチャだったり、誇張表現、嘘すれすれの宣伝文句のオンパレード。重要事項説明時に「聞いてない」とのトラブルが多発している。
さらにきちんとした説明をした上で契約したとしても、入居後のトラブルやクレームは増加の一方だ。

これはどんな商売も最近抱えはじめた共通の問題だと思う。多くの人がネットで情報収集できることが商売を急激に消費者志向に変えつつあるのだ。
同様に貸主にも「所有者（資産家）」の立場から、お客様相手の商売をしている「事業者」への脱皮をはかってもらう必要がある。
そうなると貸主にも常に的確なアドバイスをする専門家が必要になりつつあるのだ。
【“情報屋からの脱皮＠街の不動産屋（その３）”の続きを読む】

情報屋からの脱皮＠街の不動産屋（その１）からの続き

ここまで書く限りでは、仲介業ってアコギな商売という印象を持つかも知れないが、実は多くの「街の不動産屋」は涙ぐましい努力と共に無償で管理業務の半分近くをやらされている、と思う。（笑）
ホントに仲介営業だけで入居後の面倒なクレーム処理などを無視できるのは、一部の大手ＦＣだけだ。

で、今後、街の不動産屋は地の利、長期的な信頼関係を軸に管理業に邁進しなければならない。
そしてきちんと対価をもらう努力をすべきだ。
嫌々やらされてる状態じゃお金は取れないが、プロとしての専門性を身につけて堂々と物件価値、そして事業性を高めるのだ。
物件をちゃんと管理するためにはすぐ近くの専門家が一番適しているはずなのだから。

不動産資産が金融商品になったり流動化が進めば、常に商品としての価値を維持することが重要で、それには地道な管理が不可欠、いわゆるプロパティマネジメントを行う必要がある。

その大きな観点で言えば、空室時の入居者募集など無償でやるくらい当たり前だろう。（笑）
消費者は神様だと思うべきだ。ご入居頂くお客様からお金を取るなんておこがましいにもほどがあるのだ。（笑）

賃貸業界において、あと数年後には街の不動産屋さんは半分以下になると私は思ってる。小手先の物件情報を右から左で食える時代はもうすぐ終わり。
業者の論理では、「ご案内に手数がかかるので仲介料は正当な報酬」だと思われている、一般的に。
でも有形、無形の情報についてネットの便利さが進むにつれ、その論理はいよいよ破綻していくだろう。

ちょっとした（業界の）アイデアで、良質で的確な情報提供のコストは限りなくゼロになるのがネットの特徴だ。
（エイブルの駅前端末が成功するかどうかは関係ない。）
ご案内のコストがゼロにならなくとも、そのコストを無償で請け負い、成約型ビジネスモデルから脱皮する業者がたくさん出てくる気配がする。
（今現在でもウチなんかはたまにキャンペーンとしてやってるし）

要は賃貸の分野では賃貸管理業が中心となりつつあり、消費者のためにはその方が良いと思うのだ。
【“情報屋からの脱皮＠街の不動産屋（その１）”の続きを読む】