賃貸を面白くするためのメルクマール(本館)

不動産業界の片隅でIT化の流れに身を任せつつ、賃貸をより面白くするために、あれこれと考える。

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2ちゃんねる突破

このブログを提供しているFC2が2ちゃんねるを越えたらしい。(トラフィックが。)

このブログを始めるにあたって、いろんな無料サービスを覗いてみたけど、とにかく軽いっていうのを重視した。
勤務先でもブログをやってるが、自社ドメインにMTをインストしている環境よりも更新が軽くてサクサク。
強いて苦言を申し上げるとすれば、、、前にも言った投稿予約への対応くらいか。

そう言えば、随分前から2ちゃんねるって見に行かないし。
たまに「jane@2ちゃん閲覧ツール」を使ってニュー速ヘッドラインを開けるくらい。
あ、あとはアレだ。こんな風に祭りの噂を聞きつけて批評するために現場を垣間見るとか。(笑)

もう匿名の是非はとやかく言わないけど、少なくともブログは新たなメディアとして認知されるくらいには行儀が良いし、何しろ玉石混交の中でもポジティブなスパイラルが生まれやすく玉ログが探しやすい。
自分の考えなり発言を2ちゃんに出かけていってやるか、自分のホームグランドでやるかは、コンテンツの質において大きな違いとなって現れている。

あとは厨房のみなさんに見ることと見せることの違いをよく理解して頂き、FC2の中の人に、より強力な編集機能でも付けてもらえばと思う。

さらに言えば、これからは文章以外のログを貯めておけるCMS的なものをひな形としてどんどん提供して欲しい。
知人が先日、こういうモノ(フォトログ)を作ってを取った。
こういうのもFC2で採用してみたらどうよ。

なんか書き始めると注文いろいろあるじゃんって感じだが(笑)、取りあえず満足してます。
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  1. 2005/10/28(金) 20:02:29|
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仲介業者がこの先生キノコるには?

      _,,,......,,__
  /_~ ,,...:::; ~"'ヽ
 (,, '"ヾヽ  i|i //^''ヽ,,)
   ^ :'⌒i    i⌒"
      | ( ゚Д゚)  < 情報化に乗り遅れたおじちゃん達にもわかりやすい
      |(ノ  |)  タイトルにしてあげたよ。
      |    |   ここを仲介業者のヲチスレにするよ。
      ヽ _ノ
       U"U

いよいよ裾野へ?「街の不動産屋」のターン
の、コメント欄より。(リンク追加)

私としては街の不動産屋と言われる中小の業者のみなさんが今後の展望をどのように考えているのか、それを凄く知りたいです。

以前、「情報屋からの脱皮@街の不動産屋」というアジリ気味(笑)のログをエントリしましたが、あれは賃貸の話しであれ、成功報酬のみの仲介業務というのは、これからますます難しくなってくると思っています。
話がずれていきますが(笑)、実際にターミナル駅の客付専門業者は軒並みここ1年くらいで急激に厳しくなっているとのことです。

業者自身の口から何らかの「あるべき論」や具体的行動が出なければ、法改正をきっかけに一気に市場から退場させられる可能性すらあるように思います。酒屋やタバコ屋のように。
(協会が裏から規制緩和を阻止するのも、まぁ具体的行動ですけどねw)


【“仲介業者がこの先生キノコるには?”の続きを読む】

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  1. 2005/10/26(水) 00:23:00|
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菊花賞比1/2程度

行列指数(笑)で言えば標題の通りだろうか。
今月末日の申込受付に対し既に先週末から寝袋持参で並んでいる方々が。
ウチは気合いが足りないのでさっくり抽選枠に期待。
あ、近所の幼稚園の話だ。

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  1. 2005/10/25(火) 07:53:17|
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いよいよ裾野へ?「街の不動産屋」のターン

ひどいじゃないか。(泣

2005年10月21日(金)16時59分
マザーズオークションを開放IDU

不動産オークションのアイディーユーはこのほど、06年8月期(今期)から始まる中期計画を第2創業期と位置付け、「マザーズオークション」を全国の不動産会社など一般に公開していくことを明らかにした。

マザーズオークションはインターネット上で運営する不動産オークション。従来はIDUのみが利用することができたが、今後は会員になれば全国のどの不動産事業者でも利用できるようにする。入会金は30万円、毎月の会費が10万円、落札時に手数料として落札金額の0.5%がそれぞれ必要となる。

会員となった不動産業者は、売主から売却を依頼された物件を成約率が6割と極めて効率的なオークションにかけ、落札できたら、仲介手数料(両手も可)を得ることができる。これまでは物件の出展者になることはできたが、仲介手数料をIDUに支払わなければならなかった。


ちょうどこの記事が出る2時間ほど前、このスキームの導入時期や手数料配分、また代理等の場合の扱いなどについていろいろと聞いていたのに、何も明確な回答が得られなかったし、決まったら教えてくれるって言ってもらったけど、何故か今、上記サイトで知った。(笑)
私が公開を促した?(笑)ま、いいけど。

このスキーム自体は既にネット上でも話題に挙がっていて、具体的にはココが詳しい。

で、私の感想。というか疑問で、この場合IDUは媒介に入るのかな。
両手で0.5%落札手数料払う場合、業法上どういう扱いになるのか。
仲介料の一部?
ま、そのくらいどうでも良いことかも知れないが、事業用物件とオークションは非常に親和性が高いと思われ、基本的には良いアイデアだと思う。
株価がすごいことになっている(笑)のは、世間の期待の現れだろう。

ただ、この業者との提携スキームを見ると、それまでのIDUが媒介に入るかたちは、長い目で見たら無理があるような気がする。
本来、デューデリマッチングは別の仕事で、デューデリ自体には物件価格に依らない固定価格が適している。
不動産以外の商材の例からしても、ネット上のマッチング機能が整備されるにも拘わらず、総額としてこれだけの高コストを支払うのはちょっとどうかと思う。
もっと大きいトコ他が出てくるまでのいっときだけ?

不動産の「金融化」で宅建業法の適用外取引が急激に伸びている。
そろそろ宅建業法の成約報酬規定は見直しか廃止に向けて動き出さなきゃならないのでは?
不動産屋に求められている機能・役割と報酬形態が現状にあっていない。

特にある程度の規模の仲介の場合、顧客は一般的に仲介料に見合った仕事をしてもらったと感じているかどうか。
ではディスカウントしてもらえるような業者間の仲介競争は起こりえるかたちに業法は規定しているか。

以前、「コンビニが賃貸仲介業を始める日」というエントリで述べたが、異業種が参入し、サービスを向上させやすくするためにも業法の改定が必要だと思う。
そして、それはきっと郵便局が不動産屋を始める日のために行われるのかも知れない。
【“いよいよ裾野へ?「街の不動産屋」のターン”の続きを読む】

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  1. 2005/10/23(日) 07:44:28|
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1年と1週回遅れで共感

ライブドア堀江社長が予測するマスコミとブログの今後
いかにも売れそうなタイトルのエントリだ。(笑)
最近、googleツールバーにキーワードを入れる回数が減ってきた。
その分増えたのがテクノラティとミクシ&ブログ巡回だ。
確かに「検索主導型からコミュニティ主導型」になりつつある。
「ネットは基本的には、ニッチメディアの集合体」というのも最近とみに実感している。

驚くべきはこのログが1年と1週ほど前に既にエントリされていることだ。

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  1. 2005/10/21(金) 22:31:42|
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【時事トピックス】タイゾー伝説が始まる、賃貸にロングテイル

参院補選に逆刺客
この度の参院選においては、たかが補選である故に、大仁田のような雑魚キャラがタイゾー先生の存在をほのめかすだけでタイゾー効果が現れよう。本人黙して語らずとも。
この補選がタイゾー伝説(リンク先必読w)の始まりだ。

入居条件「犬を飼う」
コンセプト住宅の供給は時代の必然だ。そのうちエントリする予定の”音大生専用”の事例と同じ。近隣トラブルを物理的に回避するのではなく、アイデアで回避する。
ニッチマーケットに顧客満足度の高い限定商品をピンポイントに送り込めるのは、ネットの活用があってこそ。書籍、音楽に続くロングテイルがここにある。

”事件モノ”に空室補償
個人的に言えば、ウチの管理商品に組み込めないか要検討事項。
実質的なメリットというよりアナウンス効果に期待。
ネットが普及するちょっと前までは隠密にっていうのがあったけど、今は無理。真っ当なやり方でリスクを回避するべき。
こういうのも不動産が流動化、金融化してきたことの効果の一端かも。

三大都市圏の中古マンション価格は安定
盛り上がっていてバブリーなのはファンドやリート絡みだけのような。
レバ効かせまくりで低金利&短期回収前提のファンドが急増するのはちょっと怖い気もする。この辺は今後、勉強がてら定期的にエントリを入れていきたい。

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  1. 2005/10/19(水) 21:09:05|
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「箱入り息子」の時代

今は箱に入ってるのは娘ではなく息子の方らしい。

ウチのスタッフは13人中10人が女性。
接客や事務の多い現場では体感的に女性の方が向いている、総じて優秀。
ここ5年くらいでスタッフが増えていく中、自然とこうなった。

年齢は様々だが、その彼女らが口を揃えて言うのは、結局、母親として子供は娘より息子の方をかわいがってしまう(だろう)ということ。
こういう素地がある中で「男の子だから」とか「長男なんだから」とか言われなくなれば、やっぱりある程度「箱入り息子」が量産されているんだろうな、と。

どこかのブログで読んだと思うが、バーでお酒を注文するのに、昔は女性の方が迷っていたのに、今は「はい、あなたはコレね。」とリードするそうだ。

あと良く聞くのは、息子の職場に母親がしゃしゃり出てしまうとか。

親の庇護という殻を破らず未だ卵の中に、という感じ。
普通は思春期の前半(第二次反抗期)に割るんだよね。
で、少しずつ世間の厳しさを知って大人になっていくんだと思うが。
あ、親の殻が必要以上に分厚いのか。
引きこもりやニートって社会の前にまず親にも大きな責任があるんだろうね。
彼ら、大丈夫なんだろうか。

そう言えば、キレる子供の原因を、やれホモ牛乳だの環境ホルモンだの騒いでいるが、我慢したことがないだけじゃないの?

というか前置きが長くなってしまったが、ウチのかわいい箱入り息子をご紹介。

hako2hako1


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  1. 2005/10/18(火) 07:02:44|
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仮想レンズ遊び

【玄人専科】超音波距離計
この人、面白い。
こういうデジタルガジェットに造詣の深い人のログは、個人的に大好きだ。この先もちょっとくらいの時間の経過ではヘタレないだろう。

今から10年以上前だったと思うが民生用初?のデジカメをカシオが発売し、新しもの好きな私がそれを手にしたときのことを思い出した。

近い将来、双眼鏡型のデジカメが開発されカメラ(レンズ)好きは驚喜するだろう、と。
その理由は以下の通り。
◇撮影素子はLSIのように微細化=高精細な画像を得るだろう。
◇撮影素子が小さいため、コンパクトで明るいレンズを使えるだろう。
◇撮影素子の感度が高まり、レンズを絞ることで容易にパンフォーカス画像を得るだろう。
◇画像処理技術向上により左右両画像の差による画素レベルの距離情報算出が可能になるだろう。
◆そして、画像に写った任意のポイントにフォーカスを当てた自由な被写界深度の設定により、様々なレンズ効果が楽しめることになるだろう。

具体的には、その双眼鏡を覗いて一枚パシャっとやると、あとはコンピュータ上でレンズ交換式一眼レフのように望遠/広角、アイリス開/絞(F値)などを設定し、ボケ味を自由に調整したりできるのだ。
なんて面白いんだろう。(笑)
あ、忘れてたけどおまけに立体画像も楽しめるね。

そして、現在。そんな商品は見あたらない。
なんでだろ?

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  1. 2005/10/17(月) 00:01:33|
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本日は宅建取引主任者資格の試験日

ウチの会社も今日は私をはじめ(笑)出来の良い居残り組少数で営業してる。
宅建資格者は宅建業に従事する人の5人に1人以上必要になっている。
だからみんな一生懸命試験勉強してるのだが、最近はちょっと難しすぎ。

特に民法などは完全に落とすための問題になってしまっている。
民法は本来、実務でも非常に重要な部分となるので、体系的な理解が求められるのだが、そういう次元を越えてしまっている。
無理に落とさず合格者を増やしたって良いじゃないか。

特に賃貸専業のスタッフについては、もうちょっと軽い資格を取れば、その「5人に1人」の枠から外せる等の緩和措置が欲しい。
これでも結果的に今よりも接客の質は向上するかと思う。

そうそう、既に賃貸不動産管理士っていう資格がある。私も講習を受けて簡単な試験を受けて取ってみたのだが、このくらいで充分だ。
現場で起こるこんな問題を減らすためにも、どうだろうか。

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  1. 2005/10/16(日) 15:17:34|
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ライブドア不動産をヲチするスレ

標題の通り、このエントリをヲチスレとして、以後コメント欄にて追記していくことにする。

特に注目はこの業界の様々なところからの反応。
そして楽天の動き。(笑)

ちなみに自分の立ち位置は、外から勝手に言わせてもらえば今のところココに一番近いような。
WEB2.0的な発想で場合によっては、以前妄想したコンビニの代わりにキター!って感じになるやもしれない。

以下に今現在のネットでの取り上げられ状況を。

ライブドアプレスリリース
日経ネット
Blog☆『不動産業戦略e-REVIEW』編集長 不動産ブログ日記

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  1. 2005/10/15(土) 19:23:20|
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【時事トピックス】村上、木村、野田、白石など

気が向いたら脊髄反射的に最近のトピックを挙げていこうかと思う。

生協の白石さん単行本に!
お客様カードネタが全国に波及!となるか。

球界再編(再)
再び、球界再編の動きが。登場人物のキャラが濃すぎるのは何故なんだろ?

野田聖子w
カトラーさんのような存在を知ることができたのはブログのおかげ。
この人の過去ログも是非見て欲しい。玉ログの宝庫。

週刊!木村剛で本サイトが紹介される(寿)
ま、ひろゆきのおかげってことで。

無添加マンション登場
ネーミングがベタ過ぎるが、それがこのベクトルの市場規模成長を物語っている。

ビデオipodに賛否両論
自転車通勤になった今、ナノ価格下落のタイミングが気になる。

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  1. 2005/10/15(土) 08:44:05|
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入居中の機器トラブル

エアコンや給湯器など生活必需品として契約上付随する設備については、賃貸借契約の特約がどうであれ、機器トラブルの修理費用は原則として貸主負担だ。
(借主に故意、過失があればもちろん別だけど)

これって入居後の様々なトラブルの中でも一番大きな問題のひとつだ。
しかも貸主の反応は消費者が契約時に予見しにくい。
まっとうなw貸主とそうでないのwとで180度対応が分かれるから。

そこできちんと管理会社が対応しているかどうかが重要になってくる。
貸主に法的な義務を履行させるだけの力を持っているかどうか。

というか、そこで問題になるのは、いい加減な同業者の存在だ。
「そんなの入居者にやらせれば良いんですよ。ウチではそうしてますよ。」
ぐらいなことを平気で言う。
貸主もそう言われれば当然ぐらつくよね。
この業界が揶揄される典型的な現場の一例だ。

でも最近はそういう悪徳業者と貸主は町BBSなどで糾弾されるのだ。(笑)

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  1. 2005/10/14(金) 06:54:12|
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投資効果の高い場所

花を売らない花売り娘の物語という本を読んだ。
残念ながら売春婦の話ではない。(笑)
顧客”感動”満足度をいかに上げるかのマーケティング論。

その中で「100-1=0」という数式が紹介されていた。
ツメが甘いとすべてを失う、という意味。
確かに成果主義の現場では日常的に起こるシビアな現実だ。

これと似たような話をどこかで聞いたことがある。
「10回打席に入って2本打つ人と3本打つ人では価値が100倍違う。」
確かに2割じゃプロでは通用しない。
たった1本の違いがそれだけの差を生む。

この二つの話はリノベーション事業の現場にも良く当てはまる。

【“投資効果の高い場所”の続きを読む】

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  1. 2005/10/13(木) 06:50:20|
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空室を埋めるための燃料投入先

コンビニが賃貸仲介業を始める日、だったかな?
賃貸住宅の成約フィーが現在、礼金を含め200%~300%の現状が、10%程度になる可能性が云々、と私は言った。
これに違和感を持つ現場の不動産仲介業者は多いだろうな。
空室に困っている貸主は燃料投入するよ、と。
というわけで、クドいんだけど(笑)それの補足を。

貸主側は空室のままほっておかれるくらいなら300%投入してでも即埋めたいという意向があったりする。
現状ではそう言う場合、その300%はほとんどが「カンフル@本当の空室対策」として消費されてしまう。

そして強引な営業によりミスマッチな成約事例がひとつ誕生するのだ。
往々にして入居後にトラブルになったりするため、貸主と借主双方にとって良い出会いではないケースが多くなる。

例えば10万円のお部屋なら300%というと30万円だ。
◇エアコンが付いてなかったらエアコン付きにする、
◇照明器具を今風のものに新調する、
◇システムキッチンに変更する、
◇洗面化粧台を新調する、
◇フローリングを貼り替える、
◇壁紙を入居者の希望で選べるようにする、
◇多少の家具を備え付けにする、
◇キャッシュバック、フリーレントまたは契約金負担を減らす、
等々やるべきことのネタはキリがないはずだ。

つまり空室対策費というのは、成約フィーとして不動産屋を喜ばせることに使うのではなく、商品自体を良くすることに使うべきなのだ。
これは単なる机上の空論ではなく、環境が徐々にそういう風になってきているのだ。

強引な営業に騙されないだけの商品情報やノウハウがネットを通じて得られることで、消費者が強くなってきている。
そして商品の瑕疵に対して消費者の目が厳しくなってきている、つまり入居後のトラブルを未然に防ぐための設備補強が必須である。

究極の空室対策が「空室を生まないこと」、つまり快適に長く住んでもらうための商品力向上にあることは以前申し上げた通り。
原則、回転率を上げて喜ぶのは貸主でも借主でも無く、仲介者だけなのだ。

そして今述べたものよりもっと積極的な商品向上策というのは、稼働実績賃料との比較から導き出される事業上の具体案としていろいろとあるのだが、またの機会に是非。

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  1. 2005/10/11(火) 06:27:59|
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三つ子の魂百まで

今をときめく生協の白石さんとこでちょっとイラっとさせられた。

おむつ問題。
おまえら、ピーピーうんこタッポタポのおむつ換えたことあんのか(泣)、と。
ま、コメント欄の若造どもはさておき、白石さんは良いキャラしてるんだが、東京タワーのノッポン兄(掲示板参照)に微妙にカブってるのがちょっと気になる。
その同僚?の高杉主任さん曰く、『紙おむつは吸収力に優れ現在の主流である反面、赤ちゃんが不快に感じずあまり泣かなくなり、その普及が表情に乏しい子供を育ててしまうのでは?』と。

いや、実は昨夜もNHK教育TVのすくすくっていう番組でやっていたのだが、人間の目はハードとしては生まれたときにほぼ完成しているが、脳が行う、受像した絵の処理は、3歳くらいまでに徐々に完成するという。
驚くことに、その時期までの幼児に片眼の眼帯をすると、下手すれば3日くらいで弱視になってしまうのだと。

改めて、3歳までの育て方って大事なんだな、と。
そして今、我が家にはその3歳の誕生日を先日迎えたばかりの怪獣が一匹。
正直、あんま考えてなかった。(汗

三つ子の魂百までとはよく言ったものだ。

だけど気安く言い訳(コメント欄参照)に使うような大人にはなって欲しくない、と思う。(笑)

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  1. 2005/10/09(日) 06:58:23|
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「玉ログ探しの旅」について

私はブログの巡回にHepcatというRSSリーダーを使っているが、動きが軽快で非常に重宝している。
ただこういう便利なツールを使っていても、ブックマークしたブログが多くなると、日々の更新エントリをチェックするだけで結構な作業となる。
結果、この広大なネット環境に身を置いているにも拘わらず、ともすれば固定的な小さなエリアの”定点観測”になってしまっているのだ。
しかもその更新情報は玉石混淆で、失礼ながら相対的に「濃度@情報の質」が薄い、「今」とか「最新」という限定的なものだ。

ひとつに「今」以外のもの
そして「濃い」もの、がもっと見たい。

というわけで、自分がそうなのだからみなさんもそうだろう、という確信の元にここに新しいカテゴリー「玉ログ探しの旅」を用意した。
【“「玉ログ探しの旅」について”の続きを読む】

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  1. 2005/10/08(土) 06:51:31|
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業界誌の取材

不動産業界内で最も結晶化が進んだ業界誌であるところの某誌インタビュー。
聞かれもしないことを含め2時間半しゃべりまくり。

接客しながら端で聞いていたスタッフ連中も今日はさすがに苦笑気味。
良いじゃんか、好きなんだから。
オーナー相手のセミナーよりこっちの方が言いたいこと言えて楽しいのよ。

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  1. 2005/10/07(金) 21:06:28|
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こんな風にはお使いになれません。

かの深澤直人がデザインしたプラマイゼロの加湿器がグッドデザイン賞を受賞した。当然といえば当然か。05A05060-l.jpg

久々に私の中の当社比256倍に強まった物欲がほとばしった(スタパ斉藤風)一品だった。
セルだのブルーレイだのも良いが、生活を共にするものだから、「いろ」とか「かたち」も重要なスペックだ。

デザイン家電がキワモノじゃなくなってきたのだ。ごく普通にデザインが生活の中に溶け込んで来てるんだと思う。
そのプラマイゼロの有力な対抗馬であるところのフランフラン系某アマダナとかはデザインだけでなく「哲学」が美しい。そして楽しい。
ぜんぜん電気屋っぽくない電気屋だ。

「こんな風にはお使いになれません。」との注意書きが何しろだ。
加湿器の注意書きには腰を突き出した女性の絵を添えて「フェロモンは出ません」とあるが、どうして私は充分魅了された。(笑)

賃貸住宅だって同じ哲学で美しく、面白くしていけば良いのだ。

デザイン家電をデザイン家電として「お使いいただ」くために、そういうライフスタイルに合った環境を提供していきたい。

ぜんぜん不動産屋っぽくない不動産屋として。

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  1. 2005/10/04(火) 21:25:58|
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木造17階建全49戸

おかげさまをもちまして、満室となりました。




【“木造17階建全49戸”の続きを読む】

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  1. 2005/10/03(月) 21:36:10|
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燃えさかる炎の奥に見えるのは何か

どこかのブログが派手に炎上しているらしい。
焚き付けたのはまたひろゆきか。(笑)

彼とは2ちゃんねるを作る前からの知り合いだが、生まれ育った環境もあってか法に明るすぎるっていうのが、昔からちょっと大人げない振る舞いを促してる気がする。

ま、そんなことはさておき、ブログは匿名に限るっていう思いを強くした。
たぶん、今回の某元編集長さんの怒りっていうのは、本来「普通に共感」できる類のものだった気がする。
ただ、彼はジャーナリストだったためにお面を外して顔を晒すことに慣れすぎていたのだ。
だから怒りに任せて、つい相手のお面をはぎ取ってしまった。

【“燃えさかる炎の奥に見えるのは何か”の続きを読む】

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  1. 2005/10/01(土) 21:52:29|
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