賃貸を面白くするためのメルクマール(本館)

不動産業界の片隅でIT化の流れに身を任せつつ、賃貸をより面白くするために、あれこれと考える。

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空室を埋めるための燃料投入先

コンビニが賃貸仲介業を始める日、だったかな?
賃貸住宅の成約フィーが現在、礼金を含め200%~300%の現状が、10%程度になる可能性が云々、と私は言った。
これに違和感を持つ現場の不動産仲介業者は多いだろうな。
空室に困っている貸主は燃料投入するよ、と。
というわけで、クドいんだけど(笑)それの補足を。

貸主側は空室のままほっておかれるくらいなら300%投入してでも即埋めたいという意向があったりする。
現状ではそう言う場合、その300%はほとんどが「カンフル@本当の空室対策」として消費されてしまう。

そして強引な営業によりミスマッチな成約事例がひとつ誕生するのだ。
往々にして入居後にトラブルになったりするため、貸主と借主双方にとって良い出会いではないケースが多くなる。

例えば10万円のお部屋なら300%というと30万円だ。
◇エアコンが付いてなかったらエアコン付きにする、
◇照明器具を今風のものに新調する、
◇システムキッチンに変更する、
◇洗面化粧台を新調する、
◇フローリングを貼り替える、
◇壁紙を入居者の希望で選べるようにする、
◇多少の家具を備え付けにする、
◇キャッシュバック、フリーレントまたは契約金負担を減らす、
等々やるべきことのネタはキリがないはずだ。

つまり空室対策費というのは、成約フィーとして不動産屋を喜ばせることに使うのではなく、商品自体を良くすることに使うべきなのだ。
これは単なる机上の空論ではなく、環境が徐々にそういう風になってきているのだ。

強引な営業に騙されないだけの商品情報やノウハウがネットを通じて得られることで、消費者が強くなってきている。
そして商品の瑕疵に対して消費者の目が厳しくなってきている、つまり入居後のトラブルを未然に防ぐための設備補強が必須である。

究極の空室対策が「空室を生まないこと」、つまり快適に長く住んでもらうための商品力向上にあることは以前申し上げた通り。
原則、回転率を上げて喜ぶのは貸主でも借主でも無く、仲介者だけなのだ。

そして今述べたものよりもっと積極的な商品向上策というのは、稼働実績賃料との比較から導き出される事業上の具体案としていろいろとあるのだが、またの機会に是非。
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  1. 2005/10/11(火) 06:27:59|
  2. 主義主張
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:6

コメント

空室を解消する方法ではなく空室を発生させない方法への発想の転換ともいえますね。
そのためには大家さんに、賃貸業は不労所得ではなくサービス業なんだと認識してもらう必要がありそうですね。
  1. 2005/10/11(火) 14:37:24 |
  2. URL |
  3. トゥイーク #-
  4. [ 編集]

私も、100室の空室を埋める際に、仲介業者へ3か月分の手数料(広告費)をぶら下げてリーシングをお願いしてましたv-74
(もちろん、商品価値を高めるため、その何倍ものコストをかけて「デザイナールーム」へ改装しましたけど。)

 >賃貸業は不労所得ではなくサービス業

まさにそのとおりです!寝ていても収入が継続的に入ってくるなんてことはあり得ません。不動産オーナーの経営力が問われる時代になりつつあると思っています。
  1. 2005/10/11(火) 16:30:13 |
  2. URL |
  3. Precious Works #bj5tsnOo
  4. [ 編集]

>賃貸業は不労所得ではなくサービス業
>不動産オーナーの経営力が問われる時代になりつつあると思っています。

お二方に全く同感です。ただ地主系のオーナーはせっぱ詰まらないと通じないんですよね。
ウチでは現実にインフィルについては収益性の面で限界を迎えているのにオーナーの決断が遅れている物件というのが多いです。

>私も、100室の空室を埋める際に、仲介業者へ3か月分の手数料(広告費)をぶら下げてリーシングをお願いしてました
v-74

まさに”カンフル注射”ありがとうございます。(笑)
100戸を一度に短期間で埋めるのは大変でしょうね。分譲の販売と同じくそれ相応の広告費をかける必要があるでしょうが、それは「広告費」とは名ばかりの営業マン向けカンフル注射とは別だと思うんですよね。
確かにてっとり早いと思いますが。。。
  1. 2005/10/11(火) 21:24:05 |
  2. URL |
  3. たっくん #whmHDhn2
  4. [ 編集]

余談ですが、、、
ちょうどウチでは来春、某大手デベが施工する200戸超の大規模賃貸の元付として提携していまして、今まさに私の方で法人向け営業の段取りをしているところです。
私のコンセプト住宅系メール会員が2千人以上いるんですが、こういうときのために暖めてきたようなものです。

こういうスキームを構築したり、WEBコンテンツを充実させることで、少なくとも消費者ニーズにきちんと対応した賃貸住宅に関しては「イケイケな営業マン要らず」になっていくのではないかと思っています。

分譲デベで言えば明○地所と○菱地所では同じ類の商品を扱っているとは思えないほど消費者に対するアプローチが違いますよね。まだ賃貸住宅の多くは前者のやり方なんだと思います。
あまり良い例ではないですが、今までの私の話しはそういうことです。

これからもいろいろとご意見頂きながら勉強していきたいと思います。よろしくお願い致します。
  1. 2005/10/11(火) 21:32:25 |
  2. URL |
  3. たっくん #whmHDhn2
  4. [ 編集]

 商品価値を高めるためのリフォーム投資でも、仲介業者に対する成約フィーにしても、これだけ投資したら、“確実に”いついくらで入居が決まります、ということが断言できたら、オーナーに対して数字を使って説得しやすい。しかし、過去のデータをいくら蓄積し分析したとしても、そこから導かれる数値は確率論でしかない。
 もしそうならなかったら損失補填してくれますか、といわれると、ちょっとトーンダウンしてしまうところが悲しい。
 そこをプラスの収益を生むようなビジネスモデルを考えなければ・・・・。
  1. 2005/10/12(水) 11:37:19 |
  2. URL |
  3. さかた #-
  4. [ 編集]

このエントリのコメント欄には濃い方々がお集まり頂いたので(笑)、つい口を滑らしてしまいますが、今ちょうど休日出勤でゲラチェックしてるのがおしゃれ系建築&インテリア系の某誌で、そこにウチのビジネスモデルが特集される予定です。
それはコンセプト住宅の発想についてですが、もう一つそこに書かれていないことでウチのモデルとしては、まさに、さかたさんが提起して頂いている、オーナーへの説得力の部分にあります。

新しいコンセプト住宅またはリノベーション計画についてはそのコンセプトを事前に計りにかけます。WEBを使って会員向けにアンケートを採るという簡単な手法です。
でもこれだけで個別具体的なこれからの事業に関して極めて説得力の高い事業提案ができます。
実際には簡単には真似できない部分もありますし、細かいノウハウはそれこそいろいろとありますが、ウチもさらに提案力を高めるために、今後もいろんなことを模索していきたいと思います。いろいろと勉強させてください。

でも取りあえずリノベーションはサブリースと組み合わせるのが良いのかも知れませんね。

ところで福岡は賃貸管理業務が非常に進んでいる地域だと聞き及んでいます。
これも余談ですが、先日も福岡というか九州で最大規模の賃貸管理で超有名な不動産業者さんから私宛にご連絡を頂きました。
それはWEBと内部システムとの絡みの話しだったのですが、やはり消費者のニーズをWEBでうまくつかむ仕組み作りがオーナー営業に影響するようです。

こういう話はあまりエントリで表だってはやりたくないので、だらだらとここに書いてしまいましたが、みなさん今後ともよろしくお願いします。
  1. 2005/10/12(水) 12:51:31 |
  2. URL |
  3. たっくん #whmHDhn2
  4. [ 編集]

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