賃貸を面白くするためのメルクマール(本館)

不動産業界の片隅でIT化の流れに身を任せつつ、賃貸をより面白くするために、あれこれと考える。

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投資効果の高い場所

花を売らない花売り娘の物語という本を読んだ。
残念ながら売春婦の話ではない。(笑)
顧客”感動”満足度をいかに上げるかのマーケティング論。

その中で「100-1=0」という数式が紹介されていた。
ツメが甘いとすべてを失う、という意味。
確かに成果主義の現場では日常的に起こるシビアな現実だ。

これと似たような話をどこかで聞いたことがある。
「10回打席に入って2本打つ人と3本打つ人では価値が100倍違う。」
確かに2割じゃプロでは通用しない。
たった1本の違いがそれだけの差を生む。

この二つの話はリノベーション事業の現場にも良く当てはまる。


私は建築の素人だが、空室対策としてリノベーションを手がけることがままある。
例えば築20年くらいの50平米3DKとかだと、いかにもリノベーション向きの物件だ。
一般的に築後20年過ぎると一気に事業成績が悪くなるものが多い。
長らく例えば賃料10万円で貸せていたものが、往々にして同じく今も10万円でありながら、
(1)1回あたりの入居期間が短くなり、
(2)空室期間が長くなり、
実質の稼働賃料は8万円以下、というような物件がゴロゴロしている。

鉄筋コンクリートの場合、きちんとメンテナンスすれば構造体は50年くらい軽く持つのだが、インフィル(内装)については20年もすると至る所が限界を迎えてくる。
◇床、壁、天井張替(和室を洋室へ等)
◇間取り変更(3DKを1LDKへ等)
◇配管補修、交換
◇水回り設備交換(ユニットバスやシステムキッチン等)
◇エアコン、照明等追加または交換
◇結露等不具合の改善

本当はひと思いにスケルトンにしちゃいたいところを残せるものは残しながらやっても、200万くらいかかったりする。
上記は取りあえず、入居後のトラブルを事前に回避するための「住めるようになるだけ」の工事だ。
間取り変更は若干のバリューアップと言えないこともないが、このくらいでリノベーションとは言わない、、、よね。(笑)

効果としては上記(1)、(2)が改善され、稼働賃料が上昇するが、募集賃料自体はアップできず、据え置きくらいのレベルではないか。
ところがここから先がプロとしての本来の仕事なのだ。2本まで打てるようになったのだから、もう1本ヒットを打つための工夫を考える。

ひとつの例は、以前、本当の空室対策で述べた最近の分譲マンションのように設備の機能性アップで使い勝手を良くすることや、カラーコーディネートをはじめ、見た目をウケの良いテイストにまとめあげることだ。
ベースの”2本”に3割増もすればグレードアップやオプション設備が他との差別化になる。
その差別化された「付加価値」で相場の壁を突き破ろうとするのだ。

しかし、分譲マンションの資料請求をして、パンフレット通りに部屋を改修すれば、どんな物件も事業的に成功するわけではない。
なぜならば、設備の増強を図ることと、投資効果を最大化させることは根本的に違うからだ。
プロとして3本目のヒットを打てる人はごく限られている。だから年俸が100倍なのだ。(笑)

では限られた予算の中で投資効果を上げるツメの部分はどこにあるのか。
それは明確なコンセプトの構築だと思う。
ユニークな発想を元に、そこに「住まう人」に想像を巡らし、5年後くらいの需要を先取りし、ニッチなターゲットを絞り込むことだ。
ネットをうまく活用できなければ絵に描いた餅となる。
ただし、ネットはこれから先マッチング性能が向上し、「長いしっぽ」の先のようなニーズに対してもガッチリ掴めば商機は充分にある。
(それがWEB2.0クオリティ、らしいw)

そこで肝心のコンセプトの決め方と具体例だが、近いうちに「仮)賃貸は”音楽”にならないのか」という感じのエントリをアップするということで、今日のところはお茶を濁したいと思う。(笑)

それじゃあんまりなんでひとつだけ。
ちょうど本サイト右カラムにて奇しくも本日、
飛島建設、「無添加マンション」事業を展開
というニュースが挙がった。
これなんかは秀逸なコンセプトの一例となりうるのではないか。

最後に余談だが、「花を売らない花売り娘」はいったい何を売るのか。
花を買いに来るお客の多くは、単純に花自体を必要としているわけではない。
そこでお客の向こう側にある状況を聞き取り、相応しいサービスを提供してあげる。
お客は期待していた以上のサービスに感動する、という仕組み。

具体的に言うと、、、
10万円くらいの物件をお探しのお客様に、詳しく聞いてみると今お持ちの車がちょっと希少な外車だった。
試しに、愛車を眺めながら食事ができるLDK直結電動インナーガレージ付25万円の物件をご紹介すると、目をウルウルさせながら二つ返事でコレにします、と。

つまり、そういうことだ。

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  1. 2005/10/13(木) 06:50:20|
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  1. 2005/10/15(土) 11:53:15 |
  2. マンションは、こうだ!

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