賃貸を面白くするためのメルクマール(本館)

不動産業界の片隅でIT化の流れに身を任せつつ、賃貸をより面白くするために、あれこれと考える。

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情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その2)

情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その1)からの続き

ここまで書く限りでは、仲介業ってアコギな商売という印象を持つかも知れないが、実は多くの「街の不動産屋」は涙ぐましい努力と共に無償で管理業務の半分近くをやらされている、と思う。(笑)
ホントに仲介営業だけで入居後の面倒なクレーム処理などを無視できるのは、一部の大手FCだけだ。

で、今後、街の不動産屋は地の利、長期的な信頼関係を軸に管理業に邁進しなければならない。
そしてきちんと対価をもらう努力をすべきだ。
嫌々やらされてる状態じゃお金は取れないが、プロとしての専門性を身につけて堂々と物件価値、そして事業性を高めるのだ。
物件をちゃんと管理するためにはすぐ近くの専門家が一番適しているはずなのだから。

不動産資産が金融商品になったり流動化が進めば、常に商品としての価値を維持することが重要で、それには地道な管理が不可欠、いわゆるプロパティマネジメントを行う必要がある。

その大きな観点で言えば、空室時の入居者募集など無償でやるくらい当たり前だろう。(笑)
消費者は神様だと思うべきだ。ご入居頂くお客様からお金を取るなんておこがましいにもほどがあるのだ。(笑)

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  1. 2005/09/10(土) 19:27:23|
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情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その1)

賃貸業界において、あと数年後には街の不動産屋さんは半分以下になると私は思ってる。小手先の物件情報を右から左で食える時代はもうすぐ終わり。
業者の論理では、「ご案内に手数がかかるので仲介料は正当な報酬」だと思われている、一般的に。
でも有形、無形の情報についてネットの便利さが進むにつれ、その論理はいよいよ破綻していくだろう。

ちょっとした(業界の)アイデアで、良質で的確な情報提供のコストは限りなくゼロになるのがネットの特徴だ。
(エイブルの駅前端末が成功するかどうかは関係ない。)
ご案内のコストがゼロにならなくとも、そのコストを無償で請け負い、成約型ビジネスモデルから脱皮する業者がたくさん出てくる気配がする。
(今現在でもウチなんかはたまにキャンペーンとしてやってるし)

要は賃貸の分野では賃貸管理業が中心となりつつあり、消費者のためにはその方が良いと思うのだ。
【“情報屋からの脱皮@街の不動産屋(その1)”の続きを読む】

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  1. 2005/09/10(土) 08:42:34|
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バケツプリンが売れる状況

ネットでバケツプリンが売られてるという話しを以前、やっぱりネットのどこかで目にして、思わず購入ボタンを押しかかったことがある。
例えば近所のケーキ屋さんで売ってたとしても、私自身はケーキ屋に足を運ぶことはほとんど無いし、うちの奥さんがまさかバケツプリンを買ってくることはあり得ない。その辺じゃ売ってないし。(笑)
ネットで販売するから成り立つ商材なんだと思うけどどうだろうか?

老若男女を問わず大ヒットという時代からロングテイルと呼ばれる売れ方をする時代に変わるというのはネットで販売するからで、逆に言えばある程度マニアックな商材も採算ベースに乗せて供給できるようになってきたということ。

で、コンセプト住宅と呼ばれる、例えばガラス張りガレージ付ハウスなどのマニアックな住宅が賃貸市場の中で存在できるようになったのは、雑誌のようなマスメディアの力を使わなくともネットがあるからこそ、だ。
賃貸事業にマスメディア向けペイド広告は事業規模的に難しいからね。

そこで最近、上記の前提を無視してコンセプト住宅を造ってしまい、不動産屋の店先に図面並べて募集してるような失敗例をいくつか目にしている。(またはそれに近い状況)

http://mingsh.blog9.fc2.com/blog-entry-9.html
で述べたパターンの逆バージョンとして、あちこちでいたずらに作ってしまったかわいそうなバケツプリンを手助けするスキームとして構築できればと思う。

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  1. 2005/05/05(木) 22:34:22|
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非常識のパワー

業界のコンセンサスというか常識がいつの間にか商品をつまらなくしている。
例えば賃貸業界では東京ルールを始め、敷金返還訴訟等のあおりで原状回復しやすい建材というのがトレンドというか規定路線になっている。
ところがウチがやってることは全くの逆。
完全なるノンアルコールを追求しドイツ製の真っ白な紙製壁紙を使って、そこに水性塗料を塗ったりする。
またはクラシカルなエンボス柄を下地の色とわざわざ塗り分けて汚れたらちょっと途方にくれそうな感じに仕上げたりする。(笑)
それが人を惹きつけるのだ。

そして将来の原状回復精算における苦労に思いを巡らせ、ひっそりと私は涙するのだ。

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  1. 2005/05/05(木) 22:29:28|
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家は買うべきか借りるべきか

結論から言えば、そんなことしらねーよ、なのだが、一応3分程度考えてから答えてみると、以下の通りかな。

まずは『損得』。
ある程度見通しのきく5年間や10年間の費用を比較してみると良い。
よく35年ローンを踏まえた遠い未来に思いを馳せる方々が多いが、利用価値についてDCF法をはじめとする収益還元の観点から、予測可能なレベルの近未来までである程度確実な予測をするべきだ。

賃貸の場合は、契約金、賃料/月、更新料/2年など。
持ち家の場合はローンの他に公租公課、マンションなら管理費なども。
そして購入時の諸経費と売却時の諸経費も。
人気のある物件なら購入時と大差ない価格で売却できることもある。
単純に計算すれば、今はたぶん買う方が特になるケースが多いと思う。無理な借入をせずに首都圏のそこそこ良い場所ならば。
そりゃ借りる方が得なケースもたくさんあると思うよ。だけど一般的には市場価値から価格が付くとすれば買う方が得じゃなきゃおかしいんだよ。基本的に。

で、単純な金銭面の『損得』という指標の他に同じくらい重要な指標が他にもいくつかある。
『リスクの大きさ』。
これは比べモノにならないくらい購入の方が大きい。
『物件の質』。
これはだいたいが購入物件の方が広くて設備的にも充実してることが多い。単純に同じような物件での比較がきちんとできないと『損得』も正しく計れないのだが。

このほかに重要な要素としては買う場合の『ローンの所得税減税効果』とか『ローン団体信用生命保険の有用性』などがある。

このように様々な側面を単純に足し算でない積み上げ方をして比較しなければならないので冒頭の通りということになるのだ。

最後に自分に置き換えると購入派で1回買換をしているが、今までのところは明らかに得をしている。今私が死ぬとうちの奥さんはさらに得をするのだろうが、今まで話してきた通り、人生、『損得』の指標だけじゃないんだよね、たぶん。(怖

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  1. 2005/05/05(木) 22:11:21|
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